Quy định về thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản

Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp phát sinh nhu cầu chuyển nhượng nhà đất, nhà xưởng, …. Vậy doanh nghiệp có phải kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản với các khoản doanh thu này không?

Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định về thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản như thế nào? Doanh nghiệp phải thực hiện theo trình thự thủ tục như thế nào? LawKey sẽ tư vấn đến bạn đọc các vấn đề này.

1. Đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản

Đối tượng chịu thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản được hướng dẫn bởi Điều 16 Thông tư 78/2014/TT-BTC bao gồm: Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản; Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.

Căn cứ Điều 13 Nghị định 218/2013/NĐ-CP và Điều 16 Thông tư 78/2014/TT-BTC, Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật);
• Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất;
• Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;
• Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất;
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở. 

Lưu ý:

Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.

Thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản

2. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản chịu thuế thu nhập doanh nghiệp

Cũng theo Nghị định số 218/2013/NĐ-CP và Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC, Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Trong đó:

2.1 Doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng mua, bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật.

Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng mua, bán bất động sản thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.

Thời điểm xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế 

• Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 
•  Trường hợp doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng. 

2.2. Giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ

a) Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

• Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền sử dụng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp ngân sách nhà nước;
• Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền sử dụng đất, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng bất động sản;
• Đối với đất nhận góp vốn thì giá vốn là giá thỏa thuận khi góp vốn;
• Đối với đất nhận thừa kế, được biếu, tặng, cho mà không xác định được giá vốn thì xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm nhận thừa kế, cho, biếu, tặng.
• Trường hợp đất nhận thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ;

b). Chi phí đền bù thiệt hại về đất. 

c). Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu. 

d). Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật. 

Các khoản chi phí bồi thường, đền bù, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trên nếu không có hóa đơn thì được lập Bảng kê ghi rõ: tên; địa chỉ của người nhận; số tiền đền bù, hỗ trợ; chữ ký của người nhận tiền và được chính quyền phường, xã nơi có đất được đền bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. 

e). Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sử dụng đất. 

f). Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng. 

g). Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông… 

h). Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất. 

i). Các khoản chi phí khác liên quan đến bất động sản được chuyển nhượng. 

Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường hợp không hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so với tổng doanh thu của doanh nghiệp. 

Không được tính vào chi phí chuyển nhượng bất động sản các khoản chi phí đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác. 

3. Xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp:

Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất. 

3.1. Thu nhập tính thuế

Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các năm trước (nếu có). 

3.2. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản

Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 22% (từ ngày 01/01/2016 là 20%). 

3.3. Xác định số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp: 

Số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất. 

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế và không áp dụng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp. 

Hồ sơ khai thuế, nộp thuế, chứng từ nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phát sinh tại địa phương nơi có bất động sản chuyển nhượng là căn cứ làm thủ tục quyết toán thuế nơi đặt trụ sở chính.

4. Kê khai thuế thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định tại Điều 16 Thông tư số 151/2014/TT-BTC, Khai thuế thu nhập doanh nghiệp theo từng lần phát sinh đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản áp dụng đối với doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản nếu có nhu cầu.

Khai thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp như sau:

Xem thêm nội dung: Khai thuế TNDN đối với chuyển nhượng bất động sản

4.1. Cơ quan thuế có thẩm quyền quản lý

• Doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở cùng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương với nơi doanh nghiệp đóng trụ sở chính thì kê khai thuế tại cơ quan thuế quản lý trực tiếp (Cục Thuế hoặc Chi cục Thuế).
• Trường hợp doanh nghiệp có trụ sở chính tại tỉnh, thành phố này nhưng có hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại tỉnh, thành phố khác thì nộp hồ sơ khai thuế tại Cục Thuế hoặc Chi cục Thuế do Cục trưởng Cục Thuế nơi phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản quyết định. 

4.2. Đối với Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản là doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản.

Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản thực hiện khai thuế thu nhập doanh nghiệp tạm tính theo từng lần phát sinh chuyển nhượng bất động sản.  

Hồ sơ khai thuế thu nhập doanh nghiệp theo từng lần chuyển nhượng bất động sản

• Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo mẫu số 02/TNDN ban hành kèm theo Thông tư 151/2014/TT-BTC. 

Doanh nghiệp lưu ý: Kết thúc năm tính thuế khi lập tờ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp tại trụ sở chính, trong đó phải quyết toán riêng số thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Tại trụ sở chính, việc xử lý số thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản cụ thể như sau:

• Trường hợp số thuế đã nộp thấp hơn số thuế phải nộp theo tờ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào ngân sách nhà nước.
• Trường hợp số thuế đã nộp lớn hơn số thuế phải nộp theo tờ khai quyết toán thuế thì được trừ (-) số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập doanh nghiệp còn thiếu của hoạt động kinh doanh khác hoặc được trừ (-) vào số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn thuế theo quy định.
• Trường hợp hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ thì doanh nghiệp phải theo dõi riêng, thực hiện bù trừ lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh khác nếu có (áp dụng từ ngày 1/1/2014) và chuyển lỗ trong các năm sau theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp. 

4.3. Đối với doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản. 

Doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản thực hiện nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tạm tính hàng quý theo quy định. 

Kết thúc năm tính thuế, doanh nghiệp làm thủ tục quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp cho toàn bộ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo quý hoặc theo từng lần phát sinh. 

Tại trụ sở chính, việc xử lý số thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản cụ thể như sau:

• Trường hợp số thuế đã tạm nộp trong năm thấp hơn số thuế phải nộp theo tờ khai quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào ngân sách nhà nước.
• Trường hợp số thuế đã tạm nộp lớn hơn số thuế phải nộp theo tờ khai quyết toán thuế thì được trừ (-) số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập doanh nghiệp còn thiếu của hoạt động kinh doanh khác hoặc được trừ (-) vào số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn thuế theo quy định.
• Trường hợp hoạt động chuyển nhượng bất động sản bị lỗ thì doanh nghiệp phải theo dõi riêng, thực hiện bù trừ lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh khác nếu có (áp dụng từ ngày 1/1/2014) và chuyển lỗ trong các năm sau theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp. 

4.3. Đối với doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ

• Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi phí. 
• Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm. 

Khi bàn giao bất động sản, doanh nghiệp phải quyết toán chính thức số thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. 

4.4. Thời hạn kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ theo Luật quản lý thuế và khoản 3 Điều 10 thông tư 156/2013/TT-BTC

• Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế chậm nhất là ngày thứ 10 (mười), kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế. Như vậy, Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoặc Doanh nghiệp phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản lựa chọn kê khai theo từng lần phát sinh phải kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản trong thời hạn 10 ngày kể từ thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua.  
• Thời hạn nộp hồ sơ quyết toán thuế năm chậm nhất là ngày thứ 90 (chín mươi), kể từ ngày kết thúc năm dương lịch hoặc năm tài chính. Doanh nghiệp phải kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản trong thời hạn này.
• Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế năm chậm nhất là ngày thứ 30 (ba mươi) của tháng đầu tiên của năm dương lịch. Doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu phải tuân thủ thời hạn này.

Lưu ý thời hạn kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản: 

Tuy nhiên, cũng theo thông tư 156/2013/TT-BTC, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, thu khác liên quan đến sử dụng đất theo cơ chế một cửa liên thông thì thực hiện theo thời hạn quy định tại văn bản hướng dẫn về cơ chế một cửa liên thông đó. Vì vậy, thời hạn kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp còn phụ thuộc vào thời hạn của cơ chế một cửa.

4.5. Thời hạn nộp tiền thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định tại Luật quản lý thuế sửa đổi 2012, Trường hợp người nộp thuế tính thuế, thời hạn nộp thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Trường hợp cơ quan quản lý thuế tính thuế hoặc ấn định thuế, thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên thông báo của cơ quan quản lý thuế.

Doanh nghiệp phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản nộp tiền thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản trong thời hạn tương ứng quy định này.

Trên đây là nội dung các Quy định về thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản được tổng hợp tại thời điểm soạn thảo LawKey gửi đến bạn đọc. Có nội dung nào còn băn khoăn, Quý khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi để được giải đáp.