Quyền đòi lại nhà cho thuê trước thời hạn của bên cho thuê nhà

Quyền đòi lại nhà cho thuê trước thời hạn của bên cho thuê nhà được quy định thế nào? Pháp luật quy định những trường hợp nào bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng?

Tóm tắt câu hỏi:

Luật sư tư vấn: 

Công ty TNHH Tư vấn LawKey Việt Nam cảm ơn anh/chị đã tin tưởng khi gửi câu hỏi đến LawKey. Với thắc mắc của anh/chị, luật sư LawKey tư vấn như sau:

Một số vấn đề pháp lý liên quan

Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được quy định tại Điều 131 Luật nhà ở 2014, cụ thể:

– Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định về Thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (Điều 84 Luật nhà ở)

– Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

+ Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

+ Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

+ Nhà ở cho thuê không còn;

+ Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

+ Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

+ Chấm dứt theo quy định Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở ( Điều 132 Luật nhà ở)

Lưu ý, Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định nêu trên, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở của bên thuê nhà ở

Khoản 1 và 2 Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp dưới đây:

– Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật nhà ở;

– Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

– Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
– Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

– Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

– Thuộc trường hợp quy định “Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.”

Xem thêm: Một số quy định về cho thuê nhà ở theo pháp luật hiện nay

Đối chiếu với tình huống của anh/chị

Thứ nhất, về tính pháp lý hợp đồng thuê nhà giữa A và B

Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 quy định:

– Đối với trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

– Đối với các giao dịch trên thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Đối chiếu quy định của pháp luật, hợp đồng thuê nhà giữa A và B phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp các bên không thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Về việc A đòi lại nhà khi chưa hết thời hạn cho thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng

Theo quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014, bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc trường hợp: Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.

Trong trường hợp của anh/chị, B đã vi phạm nghĩa vụ trả tiền thuê nhà là hơn 5 tháng. Vì vậy, dù hợp đồng thuê nhà còn thời hạn nhưng A là bên thuê đã không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. Do đó, A được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và đòi lại nhà ở đang cho B thuê trước thời hạn.

A chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho B trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Trên đây là nội dung Quyền đòi lại nhà cho thuê trước thời hạn của bên cho thuê nhà Lawkey gửi đến bạn đọc. Nếu có thắc mắc, vui lòng liên hệ Lawkey.

Xem thêm: Ủy quyền quản lý nhà ở phải lập thành hợp đồng ủy quyền không?