Diện tích đất thực tế không trùng khớp với diện tích ghi trên Sổ đỏ là tình trạng không hiếm gặp. Nguyên nhân có thể xuất phát từ sai số trong quá trình đo đạc trước đây hoặc do ranh giới thửa đất có sự thay đổi trong quá trình sử dụng. Tùy từng trường hợp, người sử dụng đất có thể được cấp đổi Sổ đỏ theo diện tích thực tế hoặc được xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích tăng thêm theo quy định pháp luật. Bài viết này sẽ phân tích các vấn đề pháp lý liên quan đến việc diện tích đất thực tế khác với Sổ đỏ và đề xuất những giải pháp cần thiết để bảo vệ quyền lợi của người dân.

Diện tích đất thực tế lớn hơn Sổ đỏ xử lý thế nào?

Căn cứ theo khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024, nếu diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Sổ đỏ thì việc cấp đổi Sổ đỏ được xác định như sau:

Trường hợp ranh giới đất không thay đổi:

Nếu đo đạc lại cho thấy diện tích thực tế lớn hơn Sổ đỏ nhưng

– Ranh giới thửa đất không thay đổi so với thời điểm cấp Sổ đỏ;

– Không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề;

thì khi cấp hoặc cấp đổi Sổ đỏ, diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Ví dụ: Sổ đỏ ghi 100 m², đo đạc thực tế được 110 m², ranh giới vẫn đúng như trước và không tranh chấp → về nguyên tắc có thể được ghi nhận 110 m² trên Sổ đỏ mới.

Trường hợp ranh giới đã thay đổi

Nếu diện tích thực tế lớn hơn giấy tờ và ranh giới đã thay đổi, phần diện tích tăng thêm có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Khi đó phải xác định nguồn gốc của phần đất tăng thêm, do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, lấn sang đất liền kề, sử dụng đất do khai hoang,…

Thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có sự thay đổi về diện tích:

Khi thông tin về ranh giới, kích thước các cạnh hoặc diện tích thửa đất thay đổi, người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định của từng địa phương.

Trường hợp ranh giới đất không thay đổi:

Đối với trường hợp đủ điều kiện cấp đổi, hồ sơ cơ bản gồm:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK;

– Giấy chứng nhận đã cấp;

– Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp phải thực hiện trích đo.

Tùy từng trường hợp cụ thể, cơ quan tiếp nhận có thể yêu cầu bổ sung tài liệu chứng minh nguồn gốc hoặc quá trình sử dụng phần diện tích tăng thêm.

Trường hợp ranh giới đất bị thay đổi

Nếu diện tích thực tế khác Sổ đỏ do ranh giới thửa đất thay đổi, cần xác định nguyên nhân, đặc biệt là có xảy ra lấn, chiếm đất của hộ liền kề hay không.

Nếu có tranh chấp, các bên nên ưu tiên thỏa thuận, hòa giải. Trường hợp không giải quyết được, người có quyền lợi bị ảnh hưởng có thể thực hiện các phương thức giải quyết tranh chấp theo quy định pháp luật.

Thủ tục cấp đổi Sổ đỏ theo diện tích thực tế

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ theo quy định, trong đó có đơn đăng ký biến động và giấy tờ liên quan đến thửa đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Hồ sơ được nộp tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ đất đai theo quy định của địa phương, chẳng hạn Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền giải quyết

Cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; trường hợp đủ điều kiện thì thực hiện cấp đổi Giấy chứng nhận.

Bước 4: Nhận kết quả

Người sử dụng đất nhận Giấy chứng nhận sau khi thủ tục được giải quyết và hoàn thành các nghĩa vụ tài chính nếu có.

Chi phí cấp đổi Sổ đỏ khi diện tích thay đổi

Chi phí thực hiện thủ tục không cố định mà phụ thuộc vào từng trường hợp và quy định của địa phương. Một số yếu tố có thể ảnh hưởng đến nghĩa vụ tài chính gồm:

– Diện tích tăng do đo đạc, ranh giới không đổi: Có thể phát sinh chi phí đo đạc, trích đo và phí, lệ phí cấp đổi Sổ đỏ.

– Diện tích tăng do thay đổi ranh giới: Phải xác định nguồn gốc, quá trình sử dụng và điều kiện cấp Sổ đỏ; nếu được công nhận có thể phát sinh nghĩa vụ tài chính.

– Loại đất và mục đích sử dụng;

– Diện tích được công nhận;

– Phần diện tích tăng thêm có được công nhận hay không.

Lưu ý khi diện tích đất thực tế khác Sổ đỏ

Người sử dụng đất không nên tự ý cho rằng phần diện tích tăng thêm đương nhiên thuộc quyền sử dụng của mình. Trước khi thực hiện thủ tục cấp đổi hoặc đăng ký biến động, cần đo đạc, xác định ranh giới và kiểm tra tình trạng tranh chấp với các thửa đất liền kề.

Như vậy, khi diện tích đất thực tế khác với Sổ đỏ, cách xử lý sẽ phụ thuộc chủ yếu vào việc ranh giới thửa đất có thay đổi hay không, nguyên nhân chênh lệch diện tích và tình trạng tranh chấp. Người sử dụng đất nên kiểm tra và thực hiện thủ tục đăng ký biến động hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận theo đúng quy định để bảo đảm quyền lợi của mình.

Nếu Quý khách hàng còn vướng mắc hoặc cần tư vấn điều kiện cấp Sổ đỏ lần đầu, rà soát hồ sơ, đại diện thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai,  hãy liên hệ Lawkey để được đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý hỗ trợ nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

>>Xem thêm: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất có diện tích tăng thêm do thay đổi ranh giới