Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất và/hoặc tài sản gắn liền với đất làm tài sản bảo đảm để thực hiện một nghĩa vụ, thường là khoản vay, mà vẫn được tiếp tục sử dụng đất.

Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.

Điều kiện thực hiện thế chấp 

Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận theo các mẫu được pháp luật công nhận;
• Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng quyết định, bản án hoặc phán quyết có hiệu lực pháp luật;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;
• Đất còn trong thời hạn sử dụng;
• Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Lưu ý: Các điều kiện trên đây là điều kiện thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở nhưng trên thực tế nhiều ngân hàng còn có những quy định riêng.

Cá nhân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 35 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, cá nhân không phải tổ chức tín dụng được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân nếu đáp ứng các điều kiện sau:

• Bên nhận thế chấp: Là công dân Việt Nam có đầy đủ năng lực hành vi dân sự.
• Mục đích thế chấp: Việc nhận thế chấp không được vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội và phải phù hợp với quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm.
• Lãi suất: Nếu nghĩa vụ có lãi, mức lãi và các khoản lãi phát sinh phải tuân thủ giới hạn theo Bộ luật Dân sự 2015, đặc biệt là Điều 357, Điều 466 và Điều 468.
• Điều kiện của giao dịch: Giao dịch thế chấp phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Bộ luật Dân sự 2015 và pháp luật có liên quan.

Tóm lại, cá nhân có năng lực hành vi dân sự đầy đủ được nhận thế chấp nhà đất (người từ đủ 18 tuổi trở lên, không thuộc trường hợp mất năng lực hành vi dân sự; người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi; hạn chế năng lực hành vi dân sự).

Công chứng hợp đồng thế chấp 

– Bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp

Hợp đồng thế chấp nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực, nội dung này được nêu rõ tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, cụ thể:

1. a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

– Nơi công chứng hợp đồng thế chấp

Công chứng tại Phòng/Văn phòng công chứng có trụ sở tại địa phương nơi có nhà đất.

Hồ sơ, thủ tục đăng ký thế chấp

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Người yêu cầu đăng ký chuẩn bị hồ sơ gồm:

• Phiếu yêu cầu đăng ký biện pháp bảo đảm theo mẫu số 01a ban hành kèm theo Nghị định 99/2022/NĐ-CP;
• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Văn bản ủy quyền nếu người yêu cầu đăng ký thực hiện thông qua người đại diện;
• Các giấy tờ khác theo từng trường hợp cụ thể.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ theo phương thức được pháp luật quy định, gồm:

• Trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ;
• Qua hệ thống đăng ký trực tuyến nếu đủ điều kiện;
• Hoặc phương thức khác theo quy định.

Bước 3: Cơ quan đăng ký giải quyết

Cơ quan đăng ký thực hiện:

• Kiểm tra hồ sơ và điều kiện đăng ký thế chấp;
• Nếu hồ sơ hợp lệ, thực hiện đăng ký thế chấp vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;
• Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, thông báo để người yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo quy định;
• Sau khi đăng ký, trả kết quả đăng ký biện pháp bảo đảm cho người yêu cầu.

Bước 4: Nhận kết quả

Người yêu cầu nhận kết quả đăng ký theo phương thức đã đăng ký.

Thời hạn giải quyết

Theo Điều 16 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, việc đăng ký biện pháp bảo đảm được thực hiện trong ngày làm việc kể từ khi cơ quan đăng ký nhận được hồ sơ hợp lệ.

Trường hợp nhận hồ sơ sau 15 giờ thì việc đăng ký có thể được thực hiện trong ngày làm việc tiếp theo. Trường hợp cần kéo dài do có lý do chính đáng thì thời hạn giải quyết không quá 03 ngày làm việc.

Trên đây là những quy định về hồ sơ và thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành. Việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, kiểm tra điều kiện thế chấp và thực hiện đúng trình tự đăng ký sẽ giúp giao dịch có giá trị pháp lý và hạn chế các rủi ro phát sinh.

Nếu Quý khách hàng còn vướng mắc về điều kiện, hồ sơ và thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất, cần rà soát hợp đồng, thực hiện công chứng, đăng ký thế chấp hoặc giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến giao dịch bảo đảm, hãy liên hệ Lawkey để được đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý hỗ trợ nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

>>Xem thêm:Trường hợp được đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất