Trong những năm gần đây, việc mua bán đất đai thông qua vi bằng đã trở nên phổ biến, đặc biệt liên quan đến đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, phương thức giao dịch này chứa đựng nhiều bất cập và rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Bài viết này sẽ phân tích các vấn đề pháp lý liên quan đến việc mua đất qua vi bằng và đề xuất những giải pháp cần thiết để bảo vệ quyền lợi của người dân.

Vi bằng là gì?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 2 Nghị định 151/2026/NĐ-CP thì vi bằng được định nghĩa như sau:

– Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức, nhằm làm chứng cứ trong các giao dịch, quan hệ pháp lý. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực và văn bản hành chính khác.​

– Vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi thực tế và có thể được sử dụng làm chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự, hành chính theo quy định của pháp luật, nhưng không có giá trị chứng nhận tính hợp pháp của các giao dịch.

Trên thực tế, đối với trường hợp mua bán đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thể tiến hành công chứng, chứng thực, nhiều người sẽ tìm đến Thừa phát lại để tiến hành lập vi bằng, như một bên thứ ba chứng kiến giao dịch, nhằm tạo niềm tin trong việc ghi nhận quyền sử dụng cho bên mua. Tuy nhiên, vi bằng chỉ ghi nhận việc giao dịch đã diễn ra, không phải chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho người mua.​

Quy định pháp luật về mua bán nhà đất

Theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 và Điều 119 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hình thức của giao dịch dân sự thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Ngoài ra, khi thực hiện giao dịch mà không tuân thủ hình thức thì giao dịch có thể bị vô hiệu.

Việc lập vi bằng không đáp ứng điều kiện về hình thức này. Khi các bên xác lập giao dịch chuyển nhượng nhà đất chỉ thông qua vi bằng mà không có Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng/chứng thực, giao dịch đó sẽ vi phạm điều kiện có hiệu lực về hình thức.

Như vậy, dù có vi bằng chuyển nhượng hay vi bằng mua bán, luật không coi đó là hợp đồng có hiệu lực để sang tên, cấp sổ đỏ hay chuyển quyền sở hữu theo quy định.

Các rủi pháp lý khi mua bán nhà đất qua vi bằng

Không thể thực hiện thủ tục sang tên

– Pháp luật về đất đai hiện hành quy định hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực. Đồng thời, hồ sơ sang tên sổ đỏ phải có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực.

– Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực mà chỉ ghi nhận các hành vi, sự kiện có thật theo yêu cầu của cá nhân, tổ chức, cơ quan.

Như vậy, việc mua nhà qua vi bằng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bất động sản đó sẽ vẫn đứng tên chủ cũ, bên mua không có quyền sử dụng đất dù đã trả đủ tiền cho bên bán. Người mua phải đối mặt nhiều rủi ro pháp lý khác như không được phép thế chấp, sang tên, sửa chữa, dễ phát sinh tranh chấp.

Mất thời gian và chi phí kiện tụng

Nếu xảy ra tranh chấp, người mua phải theo kiện để đòi quyền lợi – nhưng vi bằng chỉ là chứng cứ, không đảm bảo thắng kiện, dẫn tới phiền toái, thiệt hại lâu dài.

Khi nào có thể sử dụng vi bằng một cách phù hợp?

Vi bằng không thay thế hợp đồng công chứng nhưng vẫn có thể được sử dụng hợp pháp trong một số trường hợp để làm chứng cứ, cụ thể:

– Ghi nhận giao nhận tiền, tài sản: Có thể lập vi bằng để ghi nhận việc giao nhận tiền đặt cọc, bàn giao tài sản hoặc giấy tờ giữa các bên.

– Ghi nhận hiện trạng nhà đất: Vi bằng có thể ghi lại hiện trạng thực tế của nhà, đất tại thời điểm lập vi bằng để làm căn cứ đối chiếu khi có tranh chấp.

– Ghi nhận một số thỏa thuận dân sự: Vi bằng có thể được sử dụng đối với những giao dịch, thỏa thuận mà pháp luật không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

Tuy nhiên, cần lưu ý vi bằng chỉ có giá trị làm chứng cứ cho giao dịch hoặc tranh chấp, không tự xác lập hoặc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và không thay thế hợp đồng công chứng khi pháp luật yêu cầu.

Những lưu ý khi mua bán nhà đất

Kiểm tra Sổ đỏ: Chỉ nên giao dịch khi nhà đất có Giấy chứng nhận và người bán có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định.

Công chứng hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định, không nên chỉ lập vi bằng.

Kiểm tra pháp lý: Trước khi đặt cọc, cần kiểm tra nguồn gốc đất, tình trạng thế chấp, tranh chấp và quyền của người bán đối với thửa đất.

Kiểm tra quy hoạch: Nên kiểm tra thông tin quy hoạch để tránh mua phải nhà đất đang hoặc sẽ thuộc diện quy hoạch, thu hồi.

Cẩn trọng với vi bằng: Vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi làm chứng cứ, không thay thế hợp đồng chuyển nhượng và không xác lập quyền sử dụng đất.

Nhờ người có chuyên môn: Với giao dịch có giá trị lớn hoặc pháp lý phức tạp, nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên kiểm tra hồ sơ trước khi ký kết và thanh toán.

Nếu Quý khách hàng còn vướng mắc hoặc cần tư vấn điều kiện cấp Sổ đỏ lần đầu, rà soát hồ sơ, đại diện thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến đất đai,  hãy liên hệ Lawkey để được đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý hỗ trợ nhanh chóng, chính xác và hiệu quả.

>>Xem thêm: Quy định về thủ tục lập vi bằng